Cuando un financiador estudia una operación de promoción inmobiliaria, no se limita a mirar el importe solicitado. Necesita entender qué proporción de ese importe representa respecto al coste total del proyecto y respecto al valor del activo que queda en garantía. Ahí es donde entran el loan to cost y el loan to value, dos de los ratios más citados en cualquier análisis de financiación de promotores, y también dos de los que con más frecuencia se confunden entre sí.
Entender qué mide cada uno, cómo se calculan y para qué sirven ayuda a preparar mejor una operación antes de presentarla a banca, fondos de deuda inmobiliaria o capital privado. No son cifras que se puedan fijar de antemano de forma genérica: cada financiador aplica sus propios criterios y cada proyecto tiene una estructura de costes y de valor distinta. Lo que sí es común es la lógica que hay detrás de ambos ratios, y esa lógica es la que conviene dominar.
Qué es el loan to cost
El loan to cost, habitualmente citado por sus siglas LTC, relaciona el importe de la financiación solicitada con el coste total del proyecto. Ese coste total no es solo el precio del suelo: incluye también el coste de construcción, los honorarios técnicos, las licencias, los gastos financieros de la propia operación y, en general, cualquier partida necesaria para llevar la promoción hasta su finalización.
Este ratio interesa especialmente al financiador porque indica qué parte del desarrollo se financia con deuda y qué parte queda cubierta con recursos propios del promotor u otras fuentes de capital. Cuanto mayor es el peso de la deuda sobre el coste total, mayor es también la exposición del financiador si el proyecto se desvía de lo previsto, ya sea por sobrecostes de obra, retrasos o cambios en el mercado.
El loan to cost se usa sobre todo en la fase de estructuración inicial de la operación, cuando todavía se está definiendo cuánto capital propio debe aportar el promotor y cuánto puede cubrirse con financiación externa. Es, en cierto modo, una fotografía de la operación desde el lado del gasto: cuánto cuesta hacer el proyecto y qué parte de ese coste asume el financiador.
Qué es el loan to value
El loan to value, o LTV, mide algo distinto: la relación entre el importe de la financiación y el valor del activo que se ofrece en garantía. Ese valor puede referirse al suelo en el momento de la adquisición, a la promoción en su estado actual o al valor final del inmueble una vez terminado, según el momento del proyecto y el tipo de operación.
Mientras el loan to cost mira el coste de construir, el loan to value mira el valor de lo que respalda la operación. Es el ratio que más habitualmente asocian los financiadores a la garantía hipotecaria, porque permite estimar qué margen existe entre el importe prestado y el valor del bien en caso de que fuera necesario ejecutarlo.
En la práctica, el loan to value se calcula a partir de una tasación o de una valoración independiente del activo, no de estimaciones del propio promotor. Esa referencia externa es la que da al financiador una base objetiva sobre la que medir el riesgo de la operación en términos de garantía real.
Diferencias entre ambos ratios
La diferencia esencial es el denominador que se utiliza en cada cálculo: coste del proyecto en un caso, valor del activo en el otro. Puede darse que una misma operación presente un loan to cost y un loan to value con lecturas distintas, precisamente porque el coste de desarrollar un proyecto y el valor de mercado del resultado no tienen por qué coincidir.
Esa divergencia es, de hecho, una de las claves del análisis de viabilidad de una promoción: si el coste total se aproxima demasiado al valor esperado del activo terminado, el margen del promotor y el colchón de seguridad del financiador se estrechan. Si, por el contrario, existe una diferencia razonable entre ambos, la operación suele resultar más sólida a ojos de quien la analiza.
Ningún financiador trabaja con un único ratio de forma aislada. Lo habitual es que loan to cost y loan to value se analicen de manera conjunta, junto con otros elementos del proyecto, para formarse una visión completa de cómo encaja la financiación solicitada dentro de la estructura económica de la promoción.
- Loan to cost: financiación sobre coste total del proyecto
- Loan to value: financiación sobre valor del activo en garantía
- Ambos se calculan sobre bases distintas y no son intercambiables
- Se interpretan de forma conjunta, no de manera aislada
Cómo se usan al dimensionar una operación
Al estructurar una operación de financiación de promotores, estos ratios sirven como punto de partida para definir el importe que puede llegar a solicitarse y la aportación de capital propio que previsiblemente se requerirá. No determinan por sí solos el resultado final, pero orientan la conversación inicial con los financiadores.
El proceso suele avanzar de forma iterativa: se plantea un importe de financiación, se contrasta contra el coste total y contra el valor estimado del activo, y se ajusta la estructura hasta encontrar un equilibrio que resulte razonable tanto para el promotor como para quien vaya a aportar el capital. En ese ajuste entran también el calendario de disposiciones, el ritmo de obra y la evolución previsible de las ventas.
Cada financiador aplica su propio criterio sobre qué niveles de estos ratios está dispuesto a asumir, y ese criterio depende de múltiples factores: el tipo de activo, la ubicación, la experiencia del promotor, el momento de mercado y el apetito de riesgo de la entidad, fondo o inversor. No existe una cifra universal que sirva de referencia para todas las operaciones.
El loan to gross development value
Junto al loan to cost y al loan to value, existe un tercer ratio muy presente en financiación de promoción inmobiliaria: el loan to gross development value, o LTGDV, que relaciona el importe de la financiación con el valor final estimado del proyecto una vez completado y vendido, es decir, con el valor bruto de desarrollo.
Este ratio resulta especialmente relevante en operaciones donde el proyecto todavía está en fases tempranas, porque permite anticipar cómo se comportará la estructura financiera una vez el activo alcance su valor de mercado tras la construcción, y no solo en su estado actual.
El loan to gross development value complementa al loan to value calculado sobre el estado presente del activo, aportando una visión prospectiva que resulta útil tanto para el promotor como para el financiador a la hora de valorar el recorrido completo de la operación.
La cobertura de intereses como indicador complementario
Además de los ratios sobre coste y valor, muchos financiadores prestan atención a la capacidad del proyecto para hacer frente al coste financiero de la operación, lo que se conoce habitualmente como cobertura de intereses. Este indicador analiza si los flujos previstos del proyecto, ya sea por ventas o por otros ingresos, permiten cubrir con margen razonable el coste de la deuda.
En financiación de promotores, donde en muchas operaciones los intereses se capitalizan o se disponen junto con el propio préstamo, la cobertura de intereses se entiende más como un análisis de sensibilidad: qué ocurre si las ventas se retrasan, si el precio medio de venta baja o si el plazo de ejecución se alarga más de lo previsto.
Este tipo de análisis de sensibilidad es habitual en el estudio de viabilidad de cualquier promoción y complementa la lectura estática que ofrecen el loan to cost y el loan to value, aportando una perspectiva dinámica sobre cómo se comportaría la operación ante escenarios distintos al previsto inicialmente.
Cómo se prepara una operación teniendo en cuenta estos ratios
Antes de presentar una operación a financiadores, conviene disponer de una estimación razonable tanto del coste total del proyecto como del valor del activo, apoyada en presupuestos de obra contrastados y, cuando sea posible, en una valoración o tasación preliminar. Esa información permite anticipar en qué rango se moverán los ratios y ajustar la estructura antes de someterla a análisis externo.
También resulta útil documentar con claridad el calendario de disposiciones y el plan de ventas, porque estos elementos influyen en cómo se interpretan los ratios a lo largo de la vida del proyecto, no solo en el momento inicial. Una operación bien preparada facilita que el financiador entienda de forma rápida cómo evoluciona la relación entre deuda, coste y valor.
En Sígusta Inversiones, este tipo de análisis forma parte del trabajo de estructuración previo a la presentación de la operación: se revisan los ratios relevantes, se contrastan contra la documentación disponible y se prepara la operación para que pueda ser valorada con criterio por banca, fondos de deuda inmobiliaria o inversores privados. La decisión final sobre el importe, las condiciones y el desembolso corresponde siempre al financiador que participe en la operación.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre loan to cost y loan to value?
El loan to cost relaciona la financiación con el coste total del proyecto, mientras que el loan to value la relaciona con el valor del activo en garantía. Son cálculos distintos que se analizan de forma conjunta, no de manera aislada.
¿Existe un nivel óptimo de loan to cost o loan to value?
No hay una cifra universal. Cada financiador aplica su propio criterio según el tipo de activo, la ubicación, la experiencia del promotor y el momento de mercado, por lo que el nivel adecuado depende de cada operación y de cada financiador.
¿Qué es el loan to gross development value?
Es un ratio que compara la financiación con el valor final estimado del proyecto una vez terminado y vendido, aportando una visión prospectiva que complementa al loan to value calculado sobre el estado actual del activo.
¿Para qué sirve la cobertura de intereses en una promoción?
Analiza si los flujos previstos del proyecto permiten hacer frente al coste financiero de la operación con margen razonable, y suele emplearse junto a un análisis de sensibilidad ante retrasos en ventas o desviaciones de obra.
¿Sígusta Inversiones calcula estos ratios y concede la financiación?
Sígusta analiza y estructura la operación, incluyendo estos ratios, y la presenta a financiadores. La concesión y el desembolso del capital corresponden siempre a la entidad, fondo o inversor que finalmente participe.
¿Estos ratios se aplican igual en todas las fases del proyecto?
No necesariamente. El loan to cost es más habitual en la estructuración inicial, el loan to value evoluciona según el estado del activo, y el loan to gross development value cobra más relevancia cuanto más temprana es la fase del proyecto.