Una de las preguntas que más se repite entre promotores es cuánto financia un banco una promoción inmobiliaria. Es una pregunta lógica, pero la respuesta correcta no es un porcentaje fijo aplicable a cualquier proyecto: el importe que puede llegar a financiarse depende de cómo se combinen varios elementos —el coste del suelo, el coste de construcción, el valor previsto de la promoción terminada y la aportación de fondos propios del promotor— y de los criterios propios de cada financiador.
En este artículo explicamos los conceptos que entran en juego a la hora de dimensionar el importe de una operación de préstamo promotor, sin ofrecer porcentajes concretos de LTV o LTC, porque cada financiador aplica sus propios criterios y estos varían según el proyecto, la ubicación y el momento de mercado. En Sígusta Inversiones ayudamos a estructurar esta parte de la operación y a presentarla del modo más claro posible ante los financiadores, aunque la decisión final sobre el importe corresponde siempre a quien financia.
Los grandes bloques que componen el coste de una promoción
Antes de hablar de cuánto puede financiarse, conviene entender de qué se compone el coste total de una promoción inmobiliaria. De forma simplificada, ese coste se divide en el coste del suelo —ya adquirido o pendiente de adquisición— y el coste de construcción, que incluye la ejecución material de la obra, los honorarios técnicos, licencias, tasas y otros gastos asociados al desarrollo del proyecto.
A ese coste total se suma habitualmente el coste financiero de la propia operación y otros gastos de comercialización, gestión y administración, que también forman parte del estudio económico de la promoción.
Coste de suelo frente a coste de construcción
El peso relativo del suelo y de la construcción dentro del coste total varía mucho según la ubicación y el tipo de promoción. En zonas de alto valor de suelo, el coste del terreno puede representar una parte muy significativa del total; en otras localizaciones, el coste de construcción tiende a pesar más en el conjunto.
Esta diferencia es relevante porque muchos financiadores analizan de forma distinta la financiación del suelo y la financiación de la construcción, ya que implican riesgos y momentos temporales diferentes dentro del ciclo de la promoción: adquirir suelo es una decisión previa a construir, y la construcción es un proceso más largo y sujeto a un seguimiento técnico continuo.
El valor de la promoción terminada
Además del coste, los financiadores analizan el valor previsto de la promoción una vez terminada, normalmente a través de una tasación bajo el método de valor residual, que relaciona el valor de venta esperado de las unidades con los costes necesarios para llegar hasta ese producto terminado.
Este valor futuro es una referencia clave, porque el préstamo se amortiza principalmente con la venta de las unidades: si el valor de venta previsto no guarda una relación razonable con los costes de la operación, el margen que queda para sostener la financiación se reduce, lo que puede limitar el importe que un financiador esté dispuesto a aportar.
Qué significa financiar sobre coste o sobre valor
En el sector se manejan dos referencias distintas a la hora de calcular cuánto puede financiarse: el coste total del proyecto (suelo más construcción y otros gastos) o el valor de venta previsto de la promoción terminada. Cada financiador puede utilizar una u otra referencia, o una combinación de ambas, según su propia política de riesgos.
No existe un criterio único aplicable a todo el mercado: el porcentaje sobre coste o sobre valor que cada entidad, fondo o inversor esté dispuesto a asumir depende de su propia política interna, del tipo de proyecto, de la ubicación y de las garantías y el perfil del promotor. Por eso evitamos ofrecer cifras cerradas de financiación válidas para cualquier operación.
El papel de la aportación de fondos propios
La parte del coste total que no cubre la financiación externa debe aportarla el propio promotor, ya sea en forma de capital, de suelo aportado o de recursos ya invertidos en fases previas del proyecto. Esta aportación de fondos propios cumple una función importante para el financiador: demuestra el compromiso del promotor con la operación y reduce el riesgo que asume quien financia.
El nivel de aportación necesario no es fijo ni universal: depende de la solidez del proyecto, de la experiencia del promotor, de las garantías disponibles y del criterio de cada financiador. En operaciones con mayor incertidumbre, es habitual que se solicite una aportación de fondos propios más relevante para equilibrar el riesgo asumido por el financiador.
Otros factores que influyen en el importe financiable
Más allá de los costes y el valor de la promoción, existen otros elementos que un financiador tiene en cuenta a la hora de decidir cuánto está dispuesto a aportar a una operación concreta.
- Ubicación y liquidez del mercado local
- Situación urbanística y grado de avance de la licencia
- Experiencia y solvencia del promotor
- Existencia de preventas o compromisos de compra
- Garantías adicionales disponibles
- Estructura del calendario de disposiciones propuesto
Por qué no ofrecemos porcentajes cerrados
Es habitual encontrar en internet referencias a porcentajes fijos de financiación sobre coste o sobre valor, presentados como si fueran normas generales del mercado. En la práctica, cada financiador —banco, fondo de deuda o inversor privado— define sus propios criterios internos, que además pueden variar según el momento de mercado, el tipo de activo y la política de riesgo vigente en cada momento.
Por esta razón, en Sígusta Inversiones preferimos explicar los conceptos que determinan el importe de una operación de préstamo promotor en lugar de ofrecer cifras genéricas que podrían no ajustarse a la realidad de tu proyecto concreto ni a las condiciones que finalmente ofrezca cada financiador.
Cómo ayuda Sígusta Inversiones a dimensionar la operación
Nuestro trabajo consiste en revisar el coste de suelo, el coste de construcción, el valor previsto de la promoción y la capacidad de aportación del promotor, para construir una propuesta de estructura de financiación coherente antes de presentarla a los financiadores.
A partir de ese análisis, seleccionamos los financiadores cuyo perfil de riesgo y criterios internos encajan mejor con la operación, y negociamos en tu nombre las condiciones concretas. La decisión final sobre el importe a financiar y su aprobación corresponden siempre a la entidad, fondo o inversor que asuma la operación.
Preguntas frecuentes
¿Existe un porcentaje fijo que financian los bancos en una promoción?
No. Cada financiador aplica sus propios criterios internos, que dependen del proyecto, la ubicación, las garantías y el momento de mercado. No existe un porcentaje único aplicable a todas las operaciones.
¿Se financia igual el suelo que la construcción?
No necesariamente. Muchos financiadores analizan de forma diferenciada la financiación del suelo y la de la construcción, porque implican riesgos y momentos temporales distintos dentro del desarrollo de la promoción.
¿Qué es financiar sobre coste y financiar sobre valor?
Financiar sobre coste toma como referencia el coste total del proyecto (suelo, construcción y otros gastos), mientras que financiar sobre valor toma como referencia el valor de venta previsto de la promoción terminada. Cada financiador puede usar uno u otro criterio, o una combinación de ambos.
¿Cuánto debe aportar el promotor de fondos propios?
No hay una cifra universal: depende de la solidez del proyecto, la experiencia del promotor, las garantías disponibles y el criterio de cada financiador. Cada operación se analiza de forma individual.
¿Las preventas aumentan el importe que financia un banco?
Pueden influir positivamente en el análisis, al reducir el riesgo comercial percibido, pero no garantizan de forma automática un importe mayor de financiación. Se valoran junto al resto de elementos de la operación.
¿Sígusta Inversiones decide cuánto se financia en una operación?
No. Sígusta Inversiones analiza y estructura la operación para presentarla de la forma más adecuada a cada financiador, pero la decisión sobre el importe final a financiar corresponde a la entidad, fondo o inversor que la asuma.